Право собственности в Италии гарантировано Конституцией страны – ст. 24.

В отличие от многих стран, где законы запрещают иностранцам приобретение жилья в частную собственность без предварительно зарегистрированной компании, ведущей бизнес, в Италии это разрешено. Согласно итальянскому законодательству, приобретение недвижимости иностранцем приравнивается в правах к покупке, произведенной итальянским гражданином. Это положение закреплено в так называемом «Пакте о равноправии» 1998 г. Между Россией и Италией подписано Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений, заключен договор об избежании двойного налогообложения.

Недвижимость может быть приобретена как физическим, так и юридическим лицом, в последнем случае сдача объекта в наем может быть одним из видов деятельности фирмы. Иностранным гражданам гарантируется безопасность и полная конфиденциальность любой информации, полученной от клиента. Необходимо соблюдать некоторые условия – покупатель должен легально находиться в Италии, иметь налоговый код и поручителей из числа резидентов Италии.

Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке или другом европейском банке. Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.

Процесс покупки включает в себя следующие этапы:

1. Ознакомительная поездка. (Рекомендуется)

2. Предложение о покупке ( Proposta di acquisto ): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка “ caparra ” , которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек.

В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются. Если контракт расторгается по причинам, не касающимся соглашения, залог не возвращается. В то же время, продавец, расторгающий договор, должен выплатить двойную сумму задатка.

3. Предварительный контракт ( Preliminare di vendita ): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи (суммируются к уже внесённым в момент предложения о покупке). Также оплачиваются услуги агентства, ведущего процесс оформления сделки (перевод документации и технические расходы) которая составляет в среднем 3-7 процента. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке. Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии Нотариуса (стоимость услуги Нотариуса по предварительному контракту - 1000€, эту сумму оплачивает запросившая сторона).

4. Заключительный контракт ( Contratto notarile di compravendita ): Прежде чем составить нотариальный акт( Atto notarile di compravendita ), нотариус наводит справки, касающиеся юридической стороны сделки, убеждается, что она проводится законно: объект свободен от выплат, не заложен, построен легально, не куплен кем-то другим, не обещан никому другому и т.д. В период между оформлением предварительного контракта и нотариального акта техник-геодезист контролирует постройку с техническо-кадастровой точки зрения, чтобы убедится, что зарегистрированные данные (чертежи, планиметрия, данные о земельном участке) совпадали с реальными. Если есть необходимость, результат работы отправляется нотариусу. (Оплата геодезиста варьирует от € 800 до € 3.000 и зависит от выполняемой им юридическо-кадастровой работы).

Проходят 30-45 дней.

Затем стороны с участием агентства и переводчика встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке, в котором указана точная стоимость, площадь и другие технические показатели, который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Во время чтения нотариального акта, составленного нотариусом на итальянском языке и переведённого официальным переводчиком на язык страны покупателя, переводчик, и гарантирует, что клиент понял содержание и нотариус убеждается, что каждый из участников сделки понял все детали.

В момент подписи нотариального акта покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы (передает продавцу чек на оставшуюся сумму), переход имущества (перезапись имущества в Регистре Недвижимости), услуги нотариуса, налоги и контрибуты государству.

После подписания акта у нотариуса покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом. Факт собственности приобретает юридическую силу. Но нужно ещё время (30-45 дней) чтобы провести государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. После регистрации акта покупатель получает на руки еще один документ — выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Нотариус - в своём лице представляет государство ( super partes ) и уполномочен Министром Внутренних дел. Подпись нотариуса под нотариальным актом, после подписей договаривающихся сторон, гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю; нотариус собирает налоги государству, выплачиваемые при осуществлении купли-продажи (за регистрацию контракта, кадастровый, в архив и т.д.).

Стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости оплата нотариуса, установленна государством, которая обратно пропорциональна стоимости продажи(чем выше стоимость, тем меньше %); это приблизительно 2 – 3 %. (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).